Покупка жилья на вторичном рынке — всегда лотерея. Причем не только в отношении состояния самой квартиры, но и в части ее юридического прошлого: проблемы могут возникнуть и через год, и через три года после ее покупки. Что будет, если продавец квартиры объявил себя банкротом после сделки, и какова вероятность того, что честно приобретенные квадратные метры придется вернуть предыдущему собственнику, рассказывают эксперты компании «Иджис».

Содержание

1. Чем опасна покупка квартиры у банкрота
2. Могут ли отобрать квартиру за долги продавца
3. Как узнать, что продавец квартиры не банкрот
4. Что делать, если вы приобрели квартиру у должника

Чем опасна покупка квартиры у банкрота

Вступить в процедуру банкротства может любой должник, который понимает, что самостоятельно исполнять свои долговые обязательства он не в состоянии. В ходе банкротства имущество, принадлежащее должнику, будет включено в состав конкурсной массы и продано с торгов. Вырученные деньги будут направлены на погашение имеющихся у него долгов перед кредиторами.

Во время процедуры банкротства купить квартиру у должника не получится — финансовый управляющий будет внимательно следить за тем, чтобы должник не совершал никаких сделок, направленных на отчуждение принадлежащего ему имущества. Возникает вопрос — чем же опасна покупка квартиры у банкрота, если в ходе процедуры банкротства приобрести ее нельзя?

Ответ прост — в соответствии с положениями ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, сделки, совершенные должником еще до того, как он вступил в процедуру банкротства, могут оспорить даже спустя некоторое время.

Срок оспаривания договора купли-продажи зависит от обстоятельств, в которых он был заключен:

• один год — если сделка была невыгодна продавцу (например, квартира была продана за 1 млн. рублей, в то время как ее рыночная стоимость составляла 3 млн. рублей), но прямо на его платежеспособность не повлияла;
• три года — если продажа квартиры существенно ухудшила финансовое положение должника и привела к тому, что он не смог расплатиться по имеющимся у него долгам.

Если суд признает договор купли-продажи недействительным, стороны получат то, чем владели до его заключения — продавцу перейдет квартира, а покупателю — деньги, которые он за нее заплатил. В этом и заключается главная опасность для продавца — на момент начала процедуры банкротства у покупателя уже нет денег, которыми он мог бы погасить долг за возвращенную ему квартиру.

Покупатель в этом случае сможет лишь включить свои требования по возврату денег в реестр требований кредиторов. Требования удовлетворят в порядке очереди (а требования подобного характера исполняют в самом конце, после того как будут оплачены услуги финансового управляющего, погашены долги по зарплате и пр.) и лишь в том случае, если на это хватит денег, вырученных от продажи имущества. Иными словами, вернуть покупателю полную стоимость квартиры будет практически невозможно.

Могут ли отобрать квартиру за долги продавца

Несмотря на то, что законодатель предусматривает возможность отмены сделки и включения ранее проданной квартиры в конкурсную массу, шансы на то, чтобы сохранить имущество, у покупателя есть.

Прежде чем вынести решение о признании договора купли-продажи недействительным, суд рассмотрит обстоятельства, при которых была продана квартира. Суд проверит:

Чтобы обезопасить себя от последствий признания договора купли-продажи недействительным, можно застраховать титул — то есть право собственности на квартиру. Титульное страхование является обязательным при оформлении ипотечного кредита — так банки защищают себя от того, что право на предмет залога по договору кредитования перейдет третьему лицу, однако покупатель может оформить такую страховку и без ипотеки, указав в полисе себя в качестве выгодоприобретателя.

Как узнать, что продавец квартиры не банкрот

Знать наверняка, обанкротится в ближайшие годы продавец квартиры, или нет, нельзя — набрать огромное количество кредитов и перестать по ним платить может любой человек, даже финансово благополучный. Единственное, что может сделать покупатель — проверить платежеспособность продавца на момент заключения договора купли-продажи. Чтобы провести такую проверку, можно выполнить следующие действия:

А еще в интернете есть немало сервисов, которые за отдельную плату оказывают услуги по проверке продавца квартиры на предмет его возможного банкротства. Источником для формирования отчета являются все те же официальные сайты органов власти — необходимая информация собирается с них программным способом и оформляется в единый документ.

Неважно, каким способом будет проводиться анализ финансового состояния продавца недвижимости — получить результат, на 100 процентов гарантирующий то, что после продажи жилья его бывший собственник не обанкротится, невозможно.

 

Бесплатный онлайн-сервис по проверке задолженности

Что делать, если вы приобрели квартиру у должника

Если вы все-таки попали в нехорошую историю, и купили квартиру у человека, в отношении которого было заведено дело о банкротстве, недвижимость придется защищать всеми силами.

Главное — не пускать дело на самотек: пассивность в ходе подобных разбирательств скорее навредит, чем поможет. Обязательно примите участие в суде по оспариванию договора купли-продажи: представьте суду доказательства того, что вы были добросовестным покупателем и квартира приобреталась для личных нужд, а не для того, чтобы помочь должнику защитить имущество от взыскания.

Подготовьте отчет об оценке стоимости квартиры, составленный с учетом ситуации на рынке в момент заключения договора купли-продажи, документы, подтверждающие размер и факт оплаты, и пр.

Не стоит радоваться, если квартира с отличной планировкой и свежим ремонтом, находящаяся в престижном районе, продается за смешные деньги — возможно, ее владелец находится в плачевном финансовом положении, и удачная сделка обернется большими проблемами.